【概要】文章通过深入分析中国老年养老模式转化成的社会现象，明确提出了住居体系结构转型的层次化、体系化概念和创建新的居住于环境空间结构框架的设想，并阐释了谋求能造就各层次老年住居体系的产业化发展的解决方案。 【关键词】老龄化居住于；空间结构框架；老年住居体系；房地产一、老龄化趋势及其引起的社会问题 按照联合国的有关规定，一个国家60岁及60岁以上人口占到总人口的10%，或65岁及65岁以上人口占到总人口的7%，才可视作老龄社会或长寿社会。时隔1851年法国沦为世界上第一个老龄社会国家之后，世界性的人口老龄化和人口向城市集中于的情况更加呈现出增长速度趋势，而且老龄化正在较慢地从发达国家向发展中国家移往。 与世界发达国家大自然老龄化比起，我国老龄化增长速度比率要更快。
据第五次全国人口普查证实：到2000年底，我国65岁以上的老人约8811万人，占到总人口的6.96%，我国已转入老龄化社会，而且正处于人口老龄化较慢发展的阶段。因此，这种加快的老龄化，必定引起众多的不利社会问题： 第一，物质上，老人的社会保障的费用大幅度减少，年轻人的抚养比不断扩大，老人设施和服务体系的广泛缺少。 第二，精神上，代际冲突烈度增大加剧、老人广泛的孤独感、绝望感觉等等。
可见，老龄化问题是牵涉到政治、经济、文化和社会诸多方面的十分复杂的社会系统工程和重点课题，牵动着整个社会结构体系的各个层面。 二、建筑老年居住于体系的意义 老年住居问题，实质上就是一个最重要的社会保障问题，不仅是反映国力和物质文明的最重要方面，也是当今崇尚人本主义的社会精神文明水平的最重要标志，直接影响到社会的平稳与发展。
可以说道，老年居住于体系结构的提高与创建，是提升老龄人群的生活状态和生活质量的重中之重。1992年，联合国第47次大会决议为2001年全球解决问题人口老龄化问题所明确提出的目标之一就是解决问题老年人的住房和生活环境问题。
1996年在伊斯坦布尔开会的联合国第二次人类住区大会通过的《人居议程》拒绝应该特别注意符合老年人大大变化的住房和行动必须。 作为建筑师，以切实可行的方式，探究新世纪如何挖出房地产市场研发潜力，大力创建规划合适老年人居住于的建筑网络，规范老年人居住于设施配备标准，为调动老年人的创造力，充分发挥老年人的主动因素，提升老年人的社会参予不道德，使老年人在安全性、舒适度、便利的居住于环境中，确实做老有所养、老有所为、反映全社会对老年人的关心和关怀，早已沦为我们所面对的，迫切需要考虑到的问题，具备最重要的社会意义。 （一）观念和模式上的转化成分析系统化、层次化的长寿社会框架 1.养老观念转化成的原因： （1）客观上说道，少子老龄化的家庭结构新的变化，使老年养育系数减小，传统的全然家庭养老模式已变得力不从心。
由于东西方传统文化的差异，还包括日本、韩国在内的东方国家普遍存在着养儿防老，寨谷防饥、父母在家中，儿子不远游的儿孙绕膝的大家庭生活传统观念模式。但随着少子老龄化的家庭结构新的变化，新世纪我国将面对着一对夫妻奉养4个老人的局面，一个上有老下有小的中年家庭的奉养功能更加很弱，终将面对着很大的压力和开销，只有更加有效地利用社会养老系统，才有可能为老年人建构确实身体健康的养老环境。 （2）主观上说道，社会精神文明的大大提升，老年人自律拥立自我意识的大大强化，对于有所不同年龄层次、文化层次和身体健康层次的老年人，其自身的养老观念也早已呈现多元化、多层次的发展趋势。特别是在自身及社会保障能力较高群体，对子女的希望已开始明显降低。
2.养老观念转化成的结果。养老观念的转化成必定带给养老模式的改变。
在新的养老观念下，传统的单一的在家养老或集中于养老模式都已无法适应环境新的市场需求，终将被以线性型居多，社会集中型和传统型辅的综合养老体系所代替。本着优势互补的原则，创建系统的、综合的、多层次的社会家庭结合的高效能社会化养老体系，沦为合适我国国情的历史必定。
在日本，早在20世纪80年代，就明确提出了长寿社会的观念框架。这就意味著养老模式向系统化、层次化的改变。
糅合国外涉及的理论和实践中，创建仅有寿命的概念，在横向上，造就社会、经济、文化、思想各个体系对话；在纵向上，从城市社区住宅体系从时间上、空间上逐级进行，这是合乎多维度的可持续发展战略的。 （二）逆挑战为机遇，创建大力的身体健康的房地产开发和投资体系1.中国老龄化居住于体系的市场及投资 在市场经济条件下辩论老龄化问题，经济因素无法不是一个基础性问题。探究合适中国的老龄化居住于模式，首先必须探究老龄化居住于体系的市场和投资问题。
瓦解了这一点，在显技术上的探究就不能是纸上谈兵。只有对现有市场作出实事求是的评析，才能寻找合适中国的老龄化居住于模式，并贯彻付诸实施。 现状(挑战)：从横向看，社会养老金体系、医疗保险体系、产权承继的法律法规体系、甚至老年服务设施体系等一系列社会保障体系，牵涉到到社会的各个方面，每一方面的改良都必须大量的资金投入；从纵向看，老龄化社会的房地产市场的每一个层次的建设，更加必须政策、资金等多方面的扶持和研发。
实质上，早于在十几年前，当上海首次将城市老龄化问题托上日程时，就开始注目被称作银色住宅的老年人住宅建设了。之所以十多年过去后，全国房地产市场冷了一轮又一轮，而老年人住宅建设却仍然游离在这如火如荼的市场之外，并无法全然归咎于以上的某一方面，归根到底还是因为养老观念、政策法规等不成熟期联合导致的市场不成熟期，以至无法构成规模化的投资体系。这主要展现出在以下几个方面： 第一，国家建设资金投入力度过于； 第二，社会力量以多种形式投资修建环境还没几乎创建； 第三，老年人住宅开发者缺少投资效益； 第四，老年人住宅建设资金管理疏于； 第五，老年人住宅住进者的投放、产权承继、转手与租赁等问题涉及法律法规严重不足。 似乎，投资力度小产品不构成系统化、规模化无法符合大量而且多元化市场需求老年人适当不大力效益小、报酬较少、投资更为低迷的恶性循环和劣化局面，造成老年人住宅市场从一开始明确提出，就面对着不利的考验。
2.充份挖出老年人房地产市场的研发潜力，造就我国的房地产市场 解决问题以上问题，只能靠国家的单向投资是远远不够的。根据有关资料表明，我国目前国民生产总值只占到世界的3.5％左右，但却承担着全世界20％的老年人，其间的艰难是可想而知了。在这种情况下，与世界其他发达国家比起，我国国家建设资金投入力度及用作老年人居住于的老年住宅数量大自然极为受限，其中养老院仅有4.2万所，再加社会兴学的养老机构，需要获得领养的老人严重不足100万。
与此同时，由于投放资金受限，老年设施不完备、服务体系领先，使得整个社会对老年人的物质、精神供给相比之下符合没法老年人日常生活的拒绝。 事实上，即便是发达国家，国家更加多起着的也只是市场的政策引领和扶植起到。
只有确实把老年人房地产作为一项兼备将来物质利益和社会意义的产业来对待，全社会联合培育观念的、资金的、政策法规的大环境、大平台，使老年人房地产在这个近乎白热化的市场细分时代，确实插手市场竞争，身体健康发展，沦为新世纪房地产开发的大奶酪，挖掘出自身的潜在经济效益和社会效益，才能使其逐步踏上良性循环之路。 随着人们养老方式的改变，以及国家适当社会保障政策的实施，较好的市场环境正在逐步形成。老年人房地产开发产业蓄势待发，将要逆夕阳产业为朝阳产业。
新世纪，正是我们做到时机，逆挑战为机遇，利用老年人这一可观的消费群造就起一个极大的市场，最后取得经济和社会效益双赢的大好时机。 老年人房地产市场的研发潜力主要展现出为： 第一，方式的改变为房地产市场获取了市场需求创造力。
养老模式变化必要针对城市老年人居住于现状和必须间的对立，特别是在是城市老人住宅市场需求构建失衡、空巢家庭拒绝切换居住于模式的对立，造就了居住于模式的多元化。还包括：两代几乎同居型和半分离出来型家庭居住于模式、混合型老年居住于模式，即两代家庭混合居住于的网络型家庭住宅群、以老人公寓居多的社会集中于居住于模式等。 它引起的城市老年人对社会养老机构的潜在市场需求指出，中国在这一领域的研发上还有极大的市场。因此，总结本国实践中、糅合他国经验，贯彻根据老人的实际必须研发老年公寓，是很有市场前景的。
第二，收益多元化和社会保障为房地产市场获取了消费创造力。房产与金融密不可分，一项有效地的金融工具能全面启动一个市场。随着金融先行政策的实行，目前，我国城市老人居住于群的经济收益已呈圆形多元化趋势，不存在着极大的消费创造力。由城市中老年人离退休保险福利费的较大幅的快速增长、再就业收益从1990年的15.51元下降至1998年的57.34元、具备较强的购买力和较高的生活市场需求的高收益亚老人群体的经常出现由此可知，我国城市老年人有数较强的经济实力来构建自身晚年居住于市场需求的改变。
另外，1998年以来，在差价换房、社会保障性住宅供应体系的创建等较好的政策反对下，城市住房消费市场的成熟期也为老人的住房消费获取了有利条件。 首先，老年人的类似消费结构为房地产市场获取了扩展创造力。老年人房地产是一个综合系统的产业，不具时间、空间、功能上的可扩展性。
解决问题老龄化的对策，还包括养老金、医疗、福利、护理等社会保障方面的问题。可供老年人居住于的专用住宅，是居家养老与社区服务的融合，不仅必须在楼层、医护、交通、服务设施等方面合乎老人的特点，更要在娱乐、自学、恋情、情感等方面照料老人的心理必须。这就构成了在建设研发上的延续性，使得重复使用可能性也大大强化。
其次，老年人房地产市场具备充足的结构转型创造力。 在我国房地产市场上，应当说道，不不存在数量问题，关键是结构转型问题。
商品房积压已是众所周知的，目前为止，全国商品房积压面积已约上亿平方米，可某种程度是房地产产品，在一些大城市里银色住宅的有效地市场需求每年最少在数十万平方米，毫无疑问是总体供过于求的房地产市场中的紧俏商品。这样的市场对立，于是以为房地产市场的结构转型获取了有可能，即供求关系的流动移往。只要做到市场，大力探究老年人房地产体系的新格局，把比较不足的房产资源转移到规模化的老年人住居体系的结构中来，就几乎可以逆有利为不利，在解决问题原有问题的同时，首创身体健康有活力的老年人房地产市场。
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